物業(yè)服務許可證在哪辦理

一、物業(yè)服務許可證辦理地點

物業(yè)服務許可證的辦理地點通常與當?shù)氐男姓芾砑軜嬒嚓P。一般來說，主要是在當?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設部門或者其指定的相關機構辦理。這是因為住房和城鄉(xiāng)建設部門在物業(yè)管理方面承擔著重要的監(jiān)管職責，對物業(yè)服務企業(yè)的資質審核、管理等有著直接的管轄權。例如，在一些地區(qū)，可能是在區(qū)縣級的住房和城鄉(xiāng)建設局的相關科室辦理。具體的辦理地點可能會因地區(qū)差異而有所不同，有些地方可能會有專門的政務服務大廳，將各類行政許可的辦理集中在一起，物業(yè)服務許可證的辦理也可能會在這樣的政務服務大廳中的特定窗口進行，方便企業(yè)一站式辦理相關業(yè)務。同時，部分地區(qū)可能會根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，規(guī)定由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參與到物業(yè)服務許可證辦理的部分環(huán)節(jié)中，如進行初步的材料審核或提供相關的指導意見等，但最終的審批權往往還是在住房和城鄉(xiāng)建設部門或其授權的機構手中。

二、物業(yè)服務許可證辦理部門

（一）總體管理部門

物業(yè)服務許可證的辦理部門主要是住房和城鄉(xiāng)建設部門。這一部門在物業(yè)管理領域扮演著核心的管理角色。

1. 從政策制定角度

   • 住房和城鄉(xiāng)建設部門負責制定物業(yè)服務相關的政策法規(guī)，這些政策法規(guī)為物業(yè)服務許可證的辦理提供了依據(jù)。例如，他們會規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)需要滿足的資質條件、服務標準等內(nèi)容，這些都是辦理許可證時需要遵循的準則。像《物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)就是由住房和城鄉(xiāng)建設部門參與制定并監(jiān)督執(zhí)行的，這些法規(guī)明確了物業(yè)管理活動中的各方權利和義務，包括物業(yè)服務企業(yè)的設立、運營等方面的規(guī)范，而物業(yè)服務許可證的辦理就是確保物業(yè)服務企業(yè)合法合規(guī)運營的重要環(huán)節(jié)。

2. 從資質審核角度

   • 住房和城鄉(xiāng)建設部門負責對物業(yè)服務企業(yè)的資質進行審核。在辦理物業(yè)服務許可證時，企業(yè)需要提交一系列的材料，如人員資質證明、企業(yè)管理制度等，住房和城鄉(xiāng)建設部門會對這些材料進行嚴格審查，以確定企業(yè)是否具備提供物業(yè)服務的能力和條件。例如，他們會審核企業(yè)的注冊資本是否達到規(guī)定標準，管理和技術人員是否具備相應的職稱和資格證書等。對于不符合資質要求的企業(yè)，將不予頒發(fā)許可證。

3. 從監(jiān)督管理角度

   • 頒發(fā)許可證后，住房和城鄉(xiāng)建設部門還會對物業(yè)服務企業(yè)進行持續(xù)的監(jiān)督管理。他們會檢查企業(yè)是否按照許可證規(guī)定的范圍和標準提供服務，對違規(guī)行為進行查處。例如，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中存在嚴重的質量問題或者違反相關規(guī)定的行為，住房和城鄉(xiāng)建設部門有權對其進行警告、罰款，甚至吊銷其物業(yè)服務許可證。

（二）其他相關部門的協(xié)作

1. 工商行政管理部門

   • 在辦理物業(yè)服務許可證之前，工商注冊是企業(yè)合法成立的基礎，只有完成工商注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后，才能夠進一步申請物業(yè)服務許可證。工商行政管理部門負責審核企業(yè)的名稱、經(jīng)營范圍、注冊資本等基本信息，確保企業(yè)的設立符合相關的工商法規(guī)要求。例如，企業(yè)的名稱不能與已注冊的企業(yè)名稱重復，經(jīng)營范圍要明確且符合相關規(guī)定等。

2. 勞動部門

   • 勞動部門在物業(yè)服務許可證辦理過程中也起到一定的作用。物業(yè)服務企業(yè)需要提供經(jīng)勞動部門備案的勞動合同復印件等相關材料。這是因為物業(yè)服務企業(yè)的人員管理是其提供服務的重要保障，勞動部門對勞動合同的備案管理有助于確保企業(yè)與員工之間的勞動關系合法合規(guī)，保障員工的權益，同時也從側面反映了企業(yè)的管理規(guī)范性，是住房和城鄉(xiāng)建設部門審核企業(yè)資質的一個重要方面。

三、物業(yè)服務許可證辦理流程

（一）工商注冊

1. 準備資料

   • 這一步需要準備多種資料，例如企業(yè)名稱預先核準通知書（確定企業(yè)的名稱，要符合相關命名規(guī)則，不能與已注冊企業(yè)名稱重復，且不能包含法律法規(guī)禁止使用的內(nèi)容）、公司章程（明確公司的組織架構、股東權利義務、經(jīng)營范圍等重要事項）、股東身份證明（證明股東的身份合法性，包括身份證復印件等）、注冊資本證明（可以是銀行出具的驗資報告等，證明企業(yè)有足夠的資金開展業(yè)務，不同地區(qū)和業(yè)務類型可能對注冊資本有不同要求）等。這些資料的準備要按照工商局的要求進行，可去工商局辦證大廳取辦事須知，按上面所寫辦齊資料后申報，這一步相對簡單。

2. 注冊登記

   • 提交資料后，工商局會對企業(yè)的申請進行審核。如果資料齊全且符合要求，工商局將予以注冊登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)合法經(jīng)營的憑證，也是后續(xù)辦理物業(yè)服務許可證的必備條件之一。

（二）物業(yè)資質申請

1. 準備資質申請材料

   • 在取得營業(yè)執(zhí)照后，再去物業(yè)主管部門辦理物業(yè)管理暫三級資質（不同地區(qū)可能有不同的資質等級分類和要求）。申請物業(yè)管理的資質須符合《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》中規(guī)定的申報條件，這個環(huán)節(jié)需要的資料較多。具體如下：

     • 物業(yè)企業(yè)資質申請表，該表是企業(yè)向物業(yè)主管部門提出資質申請的重要文件，需要如實填寫企業(yè)的基本信息、人員情況、服務范圍等內(nèi)容。

     • 營業(yè)執(zhí)照和法定代表人身份證件復印件，股東單位的營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理企業(yè)的決議、章程。股份制企業(yè)應提供股東協(xié)議、股東身份證件復印件、要求核準資質的報告。這些材料主要是為了證明企業(yè)的身份合法性、股東情況以及企業(yè)內(nèi)部的決策情況。

     • 注冊資本人民幣50萬元以上（含50萬元）驗資報告原件，這是為了確保企業(yè)有足夠的資金來開展物業(yè)服務業(yè)務。

     • 10名以上管理和技術人員的職稱證書復印件、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書復印件及經(jīng)勞動部門備案的勞動合同復印件、身份證復印件（其中中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，企業(yè)經(jīng)理具建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書）。這些人員資質材料是為了證明企業(yè)具備專業(yè)的管理和技術團隊，能夠提供合格的物業(yè)服務。

     • 部門負責人任命書（聘任書）、職工花名冊及勞動合同復印件，公司住地證明。這些材料有助于證明企業(yè)的組織架構和員工管理情況。

     • 物業(yè)服務合同復印件，這是證明企業(yè)已經(jīng)有或即將有物業(yè)服務項目的重要依據(jù)。

     • 企業(yè)管理制度和標準，包括服務流程、質量控制、人員管理等方面的制度，以證明企業(yè)有完善的管理體系。

     • 其他相關資料，如可能涉及到的榮譽證書、相關業(yè)務的培訓證書等，這些可以作為企業(yè)服務能力和信譽的補充證明材料。

2. 提交申請與受理

   • 將準備好的申請材料提交給物業(yè)主管部門（通常為住房和城鄉(xiāng)建設部門或其指定的機構）。物業(yè)主管部門會對提交的材料進行初步審查，如果材料齊全且符合要求，將予以受理，并發(fā)出受理通知書。

3. 考試環(huán)節(jié)

   • 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門自發(fā)出受理通知書之日起30個工作日內(nèi)，對申請人組織考試?？荚噧?nèi)容包括：物業(yè)管理法律法規(guī)（考察申請人對國家和地方關于物業(yè)管理的法律法規(guī)的掌握程度，如《物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)中的規(guī)定，包括物業(yè)服務企業(yè)的權利義務、業(yè)主的權益保護等方面的法律條文）、物業(yè)管理基礎知識（如物業(yè)管理的概念、服務內(nèi)容、服務對象等基礎知識）、物業(yè)管理實務操作（例如物業(yè)服務合同的簽訂與履行、物業(yè)設施設備的管理與維護、物業(yè)服務費用的收取與管理等實際操作方面的知識）。

4. 核準與發(fā)證

   • 申請人考試合格的，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門自考試之日起10個工作日內(nèi)，向申請人頒發(fā)物業(yè)服務資質許可證。如果考試不合格，可能需要根據(jù)要求進行補考或者補充材料重新申請等操作。

四、物業(yè)服務許可證辦理所需材料

（一）工商注冊階段材料

1. 企業(yè)名稱預先核準通知書

   • 這是在企業(yè)名稱登記時需要的材料。企業(yè)名稱是企業(yè)的重要標識，預先核準通知書確保企業(yè)名稱的唯一性和合法性。在確定企業(yè)名稱時，要遵循相關的命名規(guī)則，不能與已注冊的企業(yè)名稱相同，并且不能包含法律法規(guī)禁止使用的內(nèi)容。例如，不能使用與國家機關名稱相同或容易引起混淆的名稱，也不能使用含有歧視性、侮辱性等不良內(nèi)容的名稱。

2. 公司章程

   • 公司章程是公司的基本大法，明確了公司的組織架構、股東權利義務、經(jīng)營范圍等重要事項。它規(guī)定了公司的治理結構，如股東會、董事會、監(jiān)事會的組成和職權，股東的出資方式、出資額和出資時間，公司的利潤分配方式等。在辦理工商注冊時，需要提交公司章程的原件或復印件（根據(jù)當?shù)毓ど滩块T要求），以證明公司的運營模式和管理框架符合法律法規(guī)要求。

3. 股東身份證明

   • 股東是公司的出資人，股東身份證明用于證明股東的身份合法性。通常需要提供股東的身份證復印件等有效身份證明文件。這有助于工商部門核實股東的身份信息，防止虛假出資或身份冒用等情況的發(fā)生。

4. 注冊資本證明

   • 注冊資本是企業(yè)開展經(jīng)營活動的資金基礎。可以是銀行出具的驗資報告等形式。不同地區(qū)和業(yè)務類型可能對注冊資本有不同要求。例如，在某些地區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)的注冊資本可能要求達到一定金額，以確保企業(yè)有足夠的資金來承擔物業(yè)服務業(yè)務中的各項成本，如人員工資、設備維護費用等。

（二）物業(yè)資質申請階段材料

1. 物業(yè)企業(yè)資質申請表

   • 該表是企業(yè)向物業(yè)主管部門提出資質申請的重要文件，需要如實填寫企業(yè)的基本信息，如企業(yè)名稱、注冊地址、法定代表人等；人員情況，包括管理和技術人員的數(shù)量、資質等；服務范圍，是提供住宅物業(yè)服務還是商業(yè)物業(yè)服務等內(nèi)容。填寫時要準確、完整，以便物業(yè)主管部門全面了解企業(yè)的情況。

2. 營業(yè)執(zhí)照和法定代表人身份證件復印件等企業(yè)身份相關材料

   • 營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)合法經(jīng)營的憑證，提供營業(yè)執(zhí)照復印件可以證明企業(yè)已經(jīng)完成工商注冊，具備合法的經(jīng)營主體資格。法定代表人身份證件復印件則用于證明企業(yè)法定代表人的身份合法性。股東單位的營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)的決議、章程（股份制企業(yè)還需提供股東協(xié)議、股東身份證件復印件、要求核準資質的報告）等材料，主要是為了證明企業(yè)的身份合法性、股東情況以及企業(yè)內(nèi)部的決策情況。

3. 注冊資本驗資報告原件

   • 注冊資本人民幣50萬元以上（含50萬元）驗資報告原件是為了確保企業(yè)有足夠的資金來開展物業(yè)服務業(yè)務。驗資報告由專業(yè)的會計師事務所或審計機構出具，證明企業(yè)的注冊資本已經(jīng)實際到位，這是企業(yè)具備一定經(jīng)濟實力開展物業(yè)服務的重要依據(jù)。

4. 人員資質相關材料

   • 10名以上管理和技術人員的職稱證書復印件、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書復印件及經(jīng)勞動部門備案的勞動合同復印件、身份證復印件是證明企業(yè)具備專業(yè)的管理和技術團隊的關鍵材料。其中中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，企業(yè)經(jīng)理具建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。這些人員的資質和勞動合同情況反映了企業(yè)的人力資源狀況，是物業(yè)主管部門評估企業(yè)服務能力的重要因素。

5. 組織管理相關材料

   • 部門負責人任命書（聘任書）、職工花名冊及勞動合同復印件，公司住地證明等材料有助于證明企業(yè)的組織架構和員工管理情況。部門負責人任命書（聘任書）明確了企業(yè)內(nèi)部的管理分工，職工花名冊列出了企業(yè)的員工名單，勞動合同復印件證明了企業(yè)與員工之間的勞動關系，公司住地證明則確定了企業(yè)的辦公地點，這些都是企業(yè)正常運營的基本要素。

6. 物業(yè)服務合同復印件

   • 物業(yè)服務合同復印件是證明企業(yè)已經(jīng)有或即將有物業(yè)服務項目的重要依據(jù)。合同中包含了服務的內(nèi)容、范圍、服務標準、服務費用等重要信息，反映了企業(yè)的業(yè)務和服務能力。

7. 企業(yè)管理制度和標準

   • 企業(yè)管理制度和標準包括服務流程、質量控制、人員管理等方面的制度。例如，服務流程制度規(guī)定了物業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)，如客戶接待、維修服務、保潔服務等的操作流程；質量控制制度明確了服務質量的評估標準和改進措施；人員管理制度涉及員工的招聘、培訓、考核等方面的規(guī)定。這些制度和標準證明企業(yè)有完善的管理體系，能夠提供規(guī)范的物業(yè)服務。

8. 其他相關資料

   • 其他相關資料可能包括企業(yè)獲得的榮譽證書、相關業(yè)務的培訓證書等。榮譽證書可以是企業(yè)在以往的物業(yè)服務中獲得的客戶好評、行業(yè)認可等方面的證明，培訓證書則反映了企業(yè)員工接受專業(yè)培訓的情況，這些都可以作為企業(yè)服務能力和信譽的補充證明材料。

五、物業(yè)服務許可證辦理相關政策法規(guī)

（一）《物業(yè)管理條例》

1. 對物業(yè)管理活動的規(guī)范

   • 《物業(yè)管理條例》是物業(yè)管理領域的基本法規(guī)，對物業(yè)服務許可證辦理有著根本性的影響。它規(guī)范了物業(yè)管理活動中的各方主體，包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等的權利和義務。例如，明確了物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，這就要求在辦理物業(yè)服務許可證時，企業(yè)要具備履行合同約定服務的能力。同時，條例規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、職責等內(nèi)容，這些與物業(yè)服務企業(yè)的服務對象和服務環(huán)境相關，物業(yè)服務企業(yè)需要在這樣的管理框架下開展服務，辦理許可證時也要考慮到與業(yè)主相關的規(guī)定要求。

2. 對物業(yè)服務企業(yè)資質管理的影響

   • 雖然目前部分地區(qū)取消了物業(yè)服務企業(yè)資質核定，但在一些情況下，《物業(yè)管理條例》中的相關規(guī)定仍然是物業(yè)服務企業(yè)資質管理的重要依據(jù)。例如，它規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)應當具備的基本條件，如人員、資金、管理制度等方面的要求，這些要求在辦理物業(yè)服務許可證時是需要重點考慮的內(nèi)容。即使在取消資質核定的地區(qū)，企業(yè)在開展物業(yè)服務時，也需要遵循這些基本的規(guī)范要求，以確保服務質量和業(yè)主權益保護。

（二）《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》

1. 資質等級與標準設定

   • 《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》明確設定了物業(yè)服務企業(yè)的資質等級，如不同等級的企業(yè)在注冊資本、人員資質、管理規(guī)模等方面有不同的標準。在辦理物業(yè)服務許可證時，企業(yè)需要根據(jù)自身的情況確定申請的資質等級，并按照相應等級的標準準備材料。例如，對于暫三級資質，規(guī)定了注冊資本50萬元以上，10名以上管理和技術人員且中級以上職稱人員不少于5人等標準，企業(yè)要滿足這些標準才能申請相應的資質，進而辦理物業(yè)服務許可證。

2. 資質申請與審批流程規(guī)定

   • 該辦法詳細規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)資質申請與審批的流程。從企業(yè)提交申請材料，到主管部門的受理、審查、核準等環(huán)節(jié)都有明確的規(guī)定。例如，規(guī)定了企業(yè)需要提交的材料種類和要求，主管部門在每個環(huán)節(jié)的審查標準和時間限制等。這為物業(yè)服務許可證的辦理提供了具體的操作指南，確保辦理過程的規(guī)范、公正、透明。

六、不同地區(qū)物業(yè)服務許可證辦理差異

（一）辦理地點與部門的差異

1. 辦理地點

   • 在一些大城市，如北京、上海、廣州等，可能會有專門的政務服務中心，將物業(yè)服務許可證的辦理集中在一個統(tǒng)一的地點，方便企業(yè)辦理。這些政務服務中心可能會整合多個部門的業(yè)務窗口，企業(yè)可以一站式提交辦理許可證所需的各類材料，減少了企業(yè)在不同部門之間奔波的時間和精力。而在一些中小城市或農(nóng)村地區(qū)，可能辦理地點相對分散，可能需要到住房和城鄉(xiāng)建設部門的不同科室或者當?shù)氐泥l(xiāng)鎮(zhèn)政府相關部門分別辦理不同的手續(xù)。例如，在某些農(nóng)村地區(qū)，可能先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的建設管理部門進行初步審核，再上報到縣級住房和城鄉(xiāng)建設部門進行最終審批。

2. 辦理部門

   • 雖然總體上是住房和城鄉(xiāng)建設部門負責物業(yè)服務許可證的辦理，但在不同地區(qū)可能會有一些差異。在某些地區(qū)，可能會成立專門的物業(yè)管理辦公室或委員會，負責物業(yè)服務許可證的審核和頒發(fā)工作。例如，一些沿海發(fā)達城市可能會設立獨立的物業(yè)管理委員會，該委員會由政府相關部門人員、行業(yè)專家、業(yè)主代表等組成，專門負責物業(yè)服務企業(yè)的資質審核和許可證頒發(fā)等工作。而在一些內(nèi)陸地區(qū)，可能直接由住房和城鄉(xiāng)建設局的某個科室，如物業(yè)管理科負責辦理相關業(yè)務。

（二）辦理流程的差異

1. 前置條件差異

   • 不同地區(qū)對于辦理物業(yè)服務許可證的前置條件可能有所不同。例如，在一些地區(qū)可能要求物業(yè)服務企業(yè)先在當?shù)氐男袠I(yè)協(xié)會進行備案登記，作為辦理許可證的前置條件之一。而在其他地區(qū)可能沒有這樣的要求。另外，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可能要求更高的注冊資本，以確保物業(yè)服務企業(yè)有更強的經(jīng)濟實力來提供高質量的服務。例如，在某些一線城市，可能要求物業(yè)服務企業(yè)的注冊資本達到100萬元以上，而在一些三四線城市，50萬元的注冊資本可能就滿足要求。

2. 審核環(huán)節(jié)差異

   • 在審核環(huán)節(jié)，不同地區(qū)的差異也比較明顯。有些地區(qū)可能會增加實地考察的環(huán)節(jié)，除了對企業(yè)提交的書面材料進行審核外，住房和城鄉(xiāng)建設部門或相關審核機構會派人到企業(yè)的辦公場所、擬服務的物業(yè)項目現(xiàn)場進行實地考察，查看企業(yè)的辦公設施、人員配備、管理情況等是否符合要求。而在其他地區(qū)可能主要以書面材料審核為主。審核的時間限制也可能不同，有些地區(qū)規(guī)定在受理申請后的15個工作日內(nèi)完成審核，而有些地區(qū)可能規(guī)定30個工作日內(nèi)完成審核。

（三）所需材料的差異

1. 人員資質要求差異

   • 例如，在一些對物業(yè)服務質量要求較高的地區(qū)，如一些國際化大都市，可能要求企業(yè)的管理和技術人員中具有高級職稱的人員比例更高，或者要求相關人員具備特定的國際認證