預(yù)售許可證
什么是預(yù)售許可證
預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。有預(yù)售證的房子則代表此房子可以合法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售。
例如，在某些地區(qū)，只有取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)才能進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)，否則就是違規(guī)銷(xiāo)售。
商品房銷(xiāo)售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別：
商品房銷(xiāo)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為是無(wú)效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行期房銷(xiāo)售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無(wú)效的。
現(xiàn)房是指已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子；期房是指未領(lǐng)取土地證和房產(chǎn)證的房子，即便房子已經(jīng)蓋好或有人居住，仍屬于期房范疇。在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中仍然應(yīng)按期房銷(xiāo)售。
商品房銷(xiāo)售許可證的取得必須符合以下條件：
開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
取得土地使用權(quán)證書(shū)和使用土地批準(zhǔn)文件。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證。
已通過(guò)竣工驗(yàn)收。
供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期。
物業(yè)管理方案已落實(shí)。
商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：
項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
國(guó)有土地使用證。
建設(shè)工程開(kāi)工證。
已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總額的25%以上。
施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定。
預(yù)售的房屋可能在銷(xiāo)售的時(shí)期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒(méi)出地面，房子未來(lái)的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過(guò)樓書(shū)來(lái)表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。
取得預(yù)售許可證的條件
取得商品房預(yù)售許可證的法定條件是：
預(yù)售方已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。
預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
預(yù)售許可證的辦理流程
辦事流程：
申請(qǐng)：開(kāi)發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)股提交商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書(shū)。
受理：市場(chǎng)股出具受理通知書(shū)或5日內(nèi)一次性告知需補(bǔ)充材料。
初審：市場(chǎng)股初審開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的資料。
審核：分管領(lǐng)導(dǎo)審核后做出決定，并送達(dá)當(dāng)事人，對(duì)不予許可的說(shuō)明理由并告知權(quán)利。
發(fā)證：由主要領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后送達(dá)。
公示。
申報(bào)材料：
申請(qǐng)書(shū)。
土地使用權(quán)證。
開(kāi)發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《資質(zhì)證書(shū)》。
投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達(dá)25%的比例。
工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明。
商品房預(yù)售的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
物業(yè)管理合同。
合同備案
什么是合同備案
備案合同是指為了保證合同的合法性和有效性，由單位提供相關(guān)資料通過(guò)一定的流程進(jìn)行的。通過(guò)合同備案流程進(jìn)行的備案有利于合同的履行，同時(shí)對(duì)于合同雙方的約束具有了更嚴(yán)格的法律效力，也能更好地維護(hù)合同雙方的權(quán)益，在發(fā)生合同糾紛的時(shí)候有利于合同的爭(zhēng)議解決，不同的合同有不同的備案要求。
例如，施工合同備案，指的是發(fā)包方（建設(shè)單位）和承包方（施工單位）在達(dá)成建筑安裝工程施工任務(wù)的協(xié)議后，為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，需要向相關(guān)主管機(jī)關(guān)報(bào)告事由并存案以備查考的過(guò)程。
合同備案的辦理流程
房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案
對(duì)于通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的情況，需按照相關(guān)規(guī)定和流程進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
自行成交的，鼓勵(lì)引入人臉識(shí)別、電子簽名等技術(shù)手段，通過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。
通過(guò)住房租賃企業(yè)成交（含自持）的，也有相應(yīng)的備案流程和要求。
建設(shè)工程合同備案
網(wǎng)上申報(bào)。承包人登錄政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，然后在建設(shè)工程合同備案管理信息系統(tǒng)進(jìn)行合同備案網(wǎng)上申報(bào)，根據(jù)合同的具體性質(zhì)、內(nèi)容在對(duì)應(yīng)的合同備案表中填寫(xiě)相關(guān)信息，打印出帶條型碼的合同備案表。
辦理備案手續(xù)。合同當(dāng)事人攜帶相關(guān)資料到合同備案管理機(jī)構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。
備案機(jī)構(gòu)審核。備案機(jī)構(gòu)對(duì)備案合同進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求當(dāng)事人補(bǔ)充或修改。
審核通過(guò)，予以備案。審核通過(guò)的合同，備案機(jī)構(gòu)予以備案，并頒發(fā)合同備案證明。
預(yù)售許可證和合同備案的關(guān)系
預(yù)售合同備案并不是預(yù)售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的成立。
如果預(yù)售合同不將登記備案約定為合同成立的要件時(shí)，預(yù)售合同簽訂后，任一方不履行義務(wù)，另一方可以追究對(duì)方的違約責(zé)任。此時(shí)，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不僅可以選擇解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，也可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。
如果預(yù)售合同將登記備案約定為合同成立的要件，則合同簽訂后，任一方以合同沒(méi)有登記而主張合同無(wú)效，承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。
根據(jù)法律規(guī)定，合同備案登記的效力，在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又擅自將房屋出售給他方時(shí)，購(gòu)房人可用登記備案的預(yù)售合同對(duì)抗開(kāi)發(fā)商的出售行為，可以依法請(qǐng)求法院裁定其行為無(wú)效。
預(yù)售許可證與合同備案的注意事項(xiàng)
預(yù)售許可證的注意事項(xiàng)：
購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，務(wù)必確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證，以保障自身權(quán)益。
了解預(yù)售許可證的范圍和有效期，確保所購(gòu)房屋在許可范圍內(nèi)且在有效期內(nèi)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行銷(xiāo)售的行為，購(gòu)房者應(yīng)保持警惕，避免陷入購(gòu)房糾紛。
合同備案的注意事項(xiàng)：
提交的申請(qǐng)材料必須齊全、準(zhǔn)確，確保所有復(fù)印件與原件一致。
身份證明材料必須真實(shí)有效，符合相關(guān)規(guī)定。
如涉及境外購(gòu)房，需提供相關(guān)審批文件。
如預(yù)售商品房已被抵押，需獲得抵押權(quán)人的同意。
對(duì)于境外個(gè)人購(gòu)房，需按照相關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)證件。
辦理資質(zhì)許可，所屬行業(yè)不同，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向?qū)I(yè)的顧問(wèn)說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。
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